부동산 실거래가신고제는 부동산 거래시 실제로 거래가 이루어진 가격으로 계약서 및 신고서를 작성해서, 그에 맞는 세금을 내도록 한 제도를 말합니다.
이 때, 거래신고 의무자는 매도자, 매수인, 그리고 공인중개사입니다. 만약, 공인중개사가 거래계약서를 작성 및 교부를 했을 경우라면, 공인중개사가 신고의무를 가지게 됩니다.
신고기한은, 계약일로부터 30일 이내입니다. 신고해야 할 기관은, 해당 부동산 관할 시, 군, 구청입니다. 직접 방문해서 신고할 수 있고, 해당 기관의 홈페이지에 접속해서 부동산거래관리시스템에서 신고할 수도 있습니다.
다운계약서의 허와 실
부동산 실거래가신고제에서 문제가 될 수 있는 것은 바로 다운계약서입니다. 다운계약서를 작성하는 이유는 세금을 적게 내기 위함입니다. 그래서 실제로 거래된 가격보다 낮은 가격으로 신고해서 세금을 낮추려는 시도들이 있습니다.
다운계약서를 작성해서 얻을 수 있는 장점으로는 세금을 적게 내는 것입니다. 그러나 단점도 많으므로 조심해야 합니다.
다운계약서의 가장 큰 단점으로는 바로 매수 이후 매도 시점의 세금입니다. 매수시점에서 다운계약서를 작성한다면, 당장의 취득세와 등록세는 절감할 수 있는 것이 사실입니다. 그러나 이후에 매도 시점을 생각해야 합니다.
예를 들어, 10억원에 매수를 해서 20억원에 매도를 한다고 가정하겠습니다. 이 때에는 차익 10억원에 대해서만 양도세를 납부합니다. 그러나 10억원에 매수를 해서 8억원으로 다운계약서를 작성하고 20억원에 매도를 한다고 가정했을 경우, 이 때는 12억원에 대해서 양도세를 납부해야 합니다. 그래서 결과적으로는 매도시점에서는 취득세와 등록세의 부담이 훨씬 더 무거워진다는 사실을 알 수 있습니다.
과태료에 대한 부분도 반드시 생각해야 합니다. 만약 허위신고 또는 다운계약서 작성시에는 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과되고, 신고불성실가산세까지 납부해야 합니다. 그리고 거래당사자가 공인중개사에게 신고를 하지 않도록 했을 경우라면, 500만원 이하의 과태료 처분, 공인중개사가 이중계약서를 작성한 경우에는 중개업 등록취소 또는 6개월 이내 자격정지처분을 받게 됩니다.
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